2022年，我国60岁以上老年人口超过2.8亿，居家养老成为绝大多数老年人的选择,家和社区成为老年人日常生活重要的依托。随着老龄化走上快速、深度的进程，如何满足老年群体的适老居住需求成为社会各界热议的话题。老年人居住现状怎么样？老年人买卖房屋又有哪些需求？

近日，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组举办了“积极老龄化 适老新居住”沙龙，并联合发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称《报告》）。基于北京链家近五年的真实交易数据，《报告》描摹出北京老年群体的置业现状、置业偏好、置业行为的图景，为老年居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务等提供一个参照样本。

住房现状

期待房屋与居住需求匹配

侯女士已经在西城区宣武门西大街20号楼居住40多年了。她所在的小区是北京较早有电梯的居民楼，如今，在此居住的大多数是老年人。侯女士家房本面积为50平方米，是一间没有客厅的两居室，一旦儿女过来，就显得有些拥挤。加上楼房建成时间久，难免出现漏雨等现象……虽然是众多人眼中的“老破小”，但是优越的地理位置加上周边商业、医疗、教育资源丰富，侯女士和老伴也乐于在这居住。

北京的老年群体相对更早拥有自有住房，这些房屋不仅使得老年人享受到完备的城市基础设施配套与公共服务，同时也共享了城市快速发展的时代红利，获得了房产的增值收益。“虽然房子小又旧，但是对我们老年人来说生活很方便。往南一站地就是宣武医院，楼下就是地铁站和公交车站，附近还有宣武艺园和西便门小公园。最重要的是这里是电梯房，我们不用爬楼，这些对于老年人来说是最需要的。”侯女士说。

根据《报告》数据显示，77%的北京老年群体居住在1998年房改前建成的住宅中；八成以上老年人居住地位于城六区，享受着更为完善的公共服务。但由于房屋老旧，居住条件及适老化设施、物业服务等方面却越来越难以满足养老需求，原有住房与老年群体适老化需求之间的矛盾也日益凸显，也催生了部分老年人迫切换房的需求。

例如，在居住体验方面，老旧小区的两居室户型多以起居室为主，缺乏客厅是此类户型的共同特点，不符合当前居民生活偏好。在配套设施方面，老旧社区的车位配比偏低，在老人拥有自有车辆或子女前来照护老人时，“停车难”的问题就会显现。

人房不匹配的另一个原因则是原居所无法满足居住者本身的年龄增长带来的“适老化”新需求。早期多数住房为7层无电梯住房，随着居住者年龄增长，较高的楼层对老人日常出行带来的不便。根据《报告》，55至64岁的调研群体中，49.6%的人居住在无电梯房屋中；65至74岁、75岁以上群体这一指标则均高于50%。而这三个年龄阶段中的老人，超6成居住在中高楼层。

在北京链家研究院院长高原看来，经历了改革开放45年，特别是上世纪90年代住房制度改革以来，60岁及以上老年人已普遍从“筒子楼”时代进入“基本适居”。当年的年轻人成了现在的老年人。当年购置的新楼房，也成为现在的老房子。身体的老化、住宅的老化和社区的老化同步发生，使得多数老人所居住的房屋与当下居住需求不再匹配，“老人老房”步入拐点，改善住房条件或周边配套设施，成为当下城镇老人提升居住品质的核心诉求，老人更期待晚年生活所需与居住环境相匹配。

老人售房

多数是代际支持

数据及调研结果显示，在北京售房老人调查样本中，出于改善性换购动机的占比达到40.8%。

在购房老人样本中，出于改善住房条件或周边配套动机而购房的占比高达69.1%。在改善居住的同时，老年群体在住房交易中还存在代际支持需求，从而构成老人住房交易的“双驱动模型”。在《报告》显示的售房老人样本中，代际支持占比达到42.2%，其中最多的是帮助子女购房，其次是作为财产分配给子女。

中国人民大学劳动人事学院社保系主任白晨表示：“在中国文化中，住房不仅是用来居住的住所，也是老年人维系家庭关系的重要纽带。无论是适老化居住改善需求，还是代际支持需求，都为我们在‘个体生命周期’视角之外，提供了理解老年人住房消费需求与动机的更加丰富的视角。”

选购住房

63.2%的老人接受物业费更贵

根据近几年链家真实交易数据，老人在购房过程中对于市中心的便利配套和便利服务依赖度明显更高。记者在采访中了解到，老年人倾向选择与子女距离较近的片区，可以更便于两代人相互照应。同时，随着年龄的增长，老年人更加依赖便捷的公共交通，以及中心城区更好的医疗、商业配套设施。

在楼龄方面，七成以上老人在购置住房时，倾向选择建成年代更晚的新房或次新住房。值得关注的是，物业服务方面，63.2%的北京老年人置换后选择了物业费更贵的房屋，且年龄越大，所置换房屋物业费增加的比例越大。高原说：“对老年群体而言，更贵的物业费，意味着更高品质的社区和物业服务，适老化程度也会更高，更能满足老年人对外部服务需求。”

在对居住条件的要求方面，大部分老年群体选择中等面积、中间套型的“理想型”。《报告》数据显示，38.2%的老年群体偏好60至90平方米的房屋，选择120平方米以上的老年人不足两成；老年群体置换位置需求是五到六环之间、2008年以后建成、有电梯、80平方米两居室的商品住宅。根据链家的交易数据显示，东方太阳城、天通苑北二区、广安康馨家园、弘善家园、安华里社区、远洋山水、安贞西里等14个小区是最受老年人青睐的小区（按购房占比排序，老年人购置不足100套小区不计入）。

高原认为，这14个小区受老年群体的青睐，在一定程度上代表了老年群体的选择，他们多数偏好中档总价、中间面积、位于二环至六环区域的社区和楼盘。这些“理想型”房子74%分布在四环至六环，87%总价在200至600万元，超过一半为两居室。适中的面积大小和居室，能够满足居住空间需求，减轻维修和清洁的家务劳动压力，同时，合适的面积能够减少独居和空巢老年人的心理孤独感。还有一个原因是老人进行房屋置换，通过“卖高买低”形成一部分剩余资金，不仅可以支持孩子购房等，也可以作为自身的养老储蓄。

住宅矛盾凸显

适老化需求成为新“刚需”

几年前，海淀区花园路街道北航社区的老人自编自演的情景剧《88座山》引起了老人的共鸣。剧中提到一位居住在4层没有电梯的老人面对88个台阶就像88座山一样，挡住了他外出的路。

这种“老人老房”的情况，在北京市众多老旧小区中普遍存在，适老化建设成为老人共同关注的话题。随着住房市场逐步从“增量发展”转入“存量优化”，改善居住条件成为存量时代推动住房消费的“新刚需”。特别对于老年人而言，适老化居住需求往往成为撬动“二次”住房消费的重要杠杆。

《报告》中指出，面临七成以上老年人口居住在老旧小区的基本现状，北京市老年人口住宅适老化程度不足的矛盾与日俱增。通过住宅置换方式进行改善确属可行路径，但这一路径对家庭支付能力提出了较高要求，同时生活习惯与情感因素的影响下，居民不倾向于搬离原居地，多数老年人口居于老旧小区的现实可能长期维持。在此背景下，对老旧小区进行适老化改造是提升老龄人口居住质量的必然途径，这也将孕育庞大的住宅适老化改造产业，大到楼内加装电梯、增设无障碍坡道，小到家中安装扶手等，可能产生新的经济增长点。

高原指出，目前国内有一些适老产业的探索，但都属于散点性质的探索阶段，还需要企业、政府、社区等全社会力量都参与，共同完善。比如适老化住宅的功能设计方面，除了配备必需的电梯，还要考虑电梯的宽度、深度，以便轮椅、担架进出，这是老年人可能需要的应用场景。此外，养老社区中还应配套AED器材、救护等物资。在居家生活中，浴室、马桶等部分家居，也应该从老年人视角出发，生产对应起居商品。而适老产业发展到这一阶段还有一定距离，需要整个行业共同努力。

专家声音

中国房地产业协会会长冯俊：随着时间的推移，老年人对住房的需求发生了显著变化，但住房服务的供给与老年人的居住需求之间的矛盾日益凸显，亟需社会各方合力提高适老化程度，完善居住保障体系设计、住房适老改造、社区养老服务，让老年人拥有更美好的居住环境，积极享受老龄生活，共享社会发展的红利。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志：适老化居住需要在住房设计标准、城市更新等方面积极探索，深度挖掘更多真实的老龄居住场景，将需求场景精细化，与适老化有机结合，为老年人提供更加便捷、触手可及的日常照料和医疗康养服务，让老年人“老有所医”“老有所养”“老有所乐”。